Mua bán đất không sang tên sổ đỏ

Mua bán đất không sang tên sổ đỏ
Mua bán đất không sang tên sổ đỏ thì bên mua chưa được công nhận QSD đất

Mua bán đất không sang tên sổ đỏ đã sảy ra nhiều. Dù đã công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, chuyển hết tiền nhưng bên mua vẫn có thể gặp rủi ro: Bên bán không giao sổ đỏ, không hợp tác hoàn thiện thủ tục sang tên hoặc thủ tục sang tên bị từ chối vì lỗi của bên bán như: nhà xây dựng khác với giấy phép, không đúng với sổ đỏ; bên bán có nợ nần nên không được phép chuyển nhượng nhà đất…

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) là bên bán trao quyền sử dụng đất cho bên mua, còn bên mua thanh toán số tiền tương đương với giá trị mảnh đất mà hai bên đã thỏa thuận. Theo quy định, hợp đồng mua bán đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, hai bên phải tiến hành sang tên sổ đỏ. Đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai, tức bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua.

Khi mua bán đất không sang tên sổ đỏ trong thời hạn 30 ngày nêu trên, xét về mặt pháp lý tức là bên mua không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Hệ lụy bên mua không thể thực hiện quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, được nhận bồi thường khi bị thu hồi đất… . Hơn nữa, rất dễ phát sinh tranh chấp với bên bán khi họ muốn lật kèo.

Nếu gặp phải trường hợp bên bán không hợp tác làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì cần phải làm gì?

Theo quy định tại Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) như sau:

– Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

– Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

– Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

– Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Như vậy pháp luật đã quy định bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ trung thực và nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký đất đai (sang tên sổ đỏ)

Luật Công chứng quy định tại Điều 5 về giá trị pháp lý của văn bản công chứng:

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Như vậy, hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Hợp đồng công chứng sẽ có giá trị là chứng cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp.

Để giải quyết, hai bên cần thỏa thuận thương lượng hòa giải, nếu không thể hòa giải thì căn cứ vào các quy định pháp luật nêu trên, bên mua có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng, làm căn cứ để Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.

Dính tranh chấp, phải khởi kiện khi mua nhà đất chắc chắc là điều không người mua nào mong muốn. Để phòng ngừa tình trạng trên, bên mua cần xác minh thông tin nhà đất có đủ điều kiện chuyển nhượng thì mới ký hợp đồng mua bán? Trong hợp đồng mua bán nhà đất, bên mua có thể bổ sung điều khoản nêu rõ trong trường hợp do lỗi của bên bán dẫn đến bên mua không thể sang tên trên sổ đỏ, hoặc sang tên chậm trễ thì bên bán phải bồi thường thiệt hại và bị phạt một mức tiền nào đó.

Ngoài ra, bên mua có thể thỏa thuận với bên bán là thanh toán trước 95% tiền mua nhà đất, phần còn lại 5% sẽ thanh toán khi hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ…

Luật sư Huỳnh Thanh Tùng

 Dịch vụ luật sư

  & Zalo 091 321 8707

 luatbinhtam@gmail.com

Call Now Button