Luật sư tư vấn đất đai miễn phí

Luật sư tư vấn đất đai miễn phí qua điện thoại và zalo
Luật sư tư vấn đất đai miễn phí qua điện thoại và zalo

Luật sư tư vấn đất đai giải đáp ngay những vướng mắc của bạn, hãy gọi 091 321 8707

  • Bạn đang muốn hợp thức hóa nhà đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin cấp phép xây dựng, khai nhận di sản thừa kế nhà đất?
  • Bạn đang muốn chuyển nhượng, tách, hợp thửa đất, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?
  • Bạn đang muốn đòi lại nhà đất, chia nhà đất khi ly hôn, thừa kế nhà đất?
  • Bạn đang vướng mắc về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất, tranh chấp do cho vay mượn tiền thế chấp sổ đỏ cho cá nhân hay ngân hàng?
  • Bạn đang vướng mắc về tranh chấp liên quan tới việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi đất, tranh chấp ranh giới sử dụng đất?
  • Bạn đang liên quan tới việc khiếu kiện tranh chấp đất đai?….

Luật sư tư vấn đất đai sẵn sàng giải đáp!

Cam kết phục vụ:

  • Luật sư tư vấn đất đai qua điện thoại hoặc zalo sẵn sàng 24/7
  • Luật sư sẵn sàng tiếp bạn trực tiếp theo lịch hẹn tại Văn phòng giao dịch số 118 Hoàng Văn Thái, Hà Nội
  • Luật sư luôn tiếp nhận những yêu cầu dịch vụ luật sư của bạn liên quan tới đất đai sau khi tư vấn miễn phí
  • Luật sư cam kết giữ bí mật thông tin của bạn sau khi tư vấn cũng như giữ bí mật thông tin của khách hàng đã ký hợp đồng dịch vụ pháp lý

Những nội dung luật sư tư vấn đất đai đã giải đáp nhiều bạn quan tâm:

Thủ tục chuyển nhượng đất và các khoản thuế, lệ phí

Tôi đang mua một lô đất thổ cư 86m2 của một hộ gia đình trong cùng thôn. Vậy thủ tục chuyển nhượng và các khoản thuế, lệ phí là bao nhiêu?

TRẢ LỜI :

1.Về thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Theo quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai, cụ thể như sau:

Bước 1: Bạn nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn).

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Bạn cũng cần lưu ý là trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Hiện nay, việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận và vợ hoặc chồng của những người đó (nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn) đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó. Nếu trong hộ có người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì việc chuyển nhượng mảnh đất do người giám hộ của họ thực hiện.

Bước 2: Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

  1. Về các khoản thuế, lệ phí

Bên bán sẽ chịu các khoản:

  • Thuế thu nhập cá nhân:

Theo điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế 2%.

Giá chuyển nhượng để tính thuế chính là giá mà các bên mua bán đã thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng không ghi rõ giá trị chuyển nhượng hoặc giá bán thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND quy định thì giá chuyển nhượng được lấy chính là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

  • Phí thẩm định hồ sơ:

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể:

 Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với những ai đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc phải thẩm định lại theo quy định nhằm bù đắp lại các chi phí thẩm định để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất.

Phí thẩm định hồ sơ chỉ áp dụng đối với các trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất.

Mức thu do HĐND từng tỉnh quy định.

Bên mua sẽ chịu các khoản:

  • Phí công chứng:

Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức thu phí, chế độ thu, nộp, quản lý phí công chứng, phí chứng thực, phí thẩm định,…: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, cho, tặng, chia, nhập, đổi… bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn với đất như nhà ở, công trình xây dựng: tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn với đất, giá trị nhà ở, công trình đã xây dựng trên đất.

  • Lệ phí trước bạ:

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền. Như thế có nghĩa là, khi chuyển nhượng đất người mua cần phải đi đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Thế nhưng theo pháp luật thì người bán cũng có thể đưa tiền để người mua tự đi nộp khoản phí này.

Công thức tính mức nộp lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.

Trong đó:

Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ tính theo diện tích sàn nhà bao gồm cả công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đó.

Giá 1m2 đất là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Tỷ lệ % chất lượng do UBND cấp tỉnh quy định

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp mua bán nhà đất hiện nay, các khoản thuế phí đều do người bán hoặc người mua chịu trả toàn bộ hoặc 1 phần do sự thỏa thuận. Điều này cần phải được cả 2 bên làm rõ với nhau, tránh có sự tranh chấp về sau này. Các khoản thuế, phí thực tế không mất quá nhiều so với giá trị bất động sản nên hầu như người bán đều chịu trách nhiệm đóng với cơ quan nhà nước.

Chia di sản thừa kế nhà đất do bố mẹ để lại nhưng anh trai đứng tên trong sổ địa chính

Bố mẹ tôi mất để lại cho anh em tôi khối tài sản gồm nhà và đất. Bố tôi mất năm 1968, mẹ tôi mất năm 2008, không để lại di chúc. Nhà và đất anh tôi đã đăng ký đứng tên trong sổ địa chính xã từ 1981-1986 (chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Vậy tôi có được phân chia nhà đất mà bố mẹ tôi để lại không?

TRẢ LỜI:

Bạn là một trong những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố mẹ bạn (theo khoản 1 Điều 676 Bộ luật dân sự) nhưng để được phân chia nhà đất thì bạn phải xác định nhà đất đó có phải là di sản do bố mẹ bạn để lại hay không. Ðiều 634 Bộ luật dân sự quy định: “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác”.

Theo thông tin bạn cung cấp nhà đất anh bạn đã đăng ký đứng tên nhà đất trong sổ địa chính xã từ năm 1981-1986. Trong trường hợp anh bạn đã được ghi tên trong Sổ địa chính thì rất khó để xác định rằng nhà đất là tài sản thuộc quyền sử dụng của bố mẹ bạn. Việc ghi tên trong sổ địa chính là một trong những căn cứ để anh trai bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

Anh bạn thuộc trường hợp có tên trong Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 nên có quyền tiến hành các thủ tục theo quy định của pháp luật để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo phân tích ở trên, thửa đất thuộc quyền sử dụng của anh trai bạn, không thể được coi là di sản do bố mẹ bạn để lại và bạn không có quyền chia tài sản này.

Tuy nhiên, cũng theo thông tin bạn cung cấp, nhà đất là tài sản do bố mẹ bạn để lại cho hai anh em bạn nên để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể tìm hiểu những vấn đề sau đây:

(i) Nguồn gốc hình thành nhà đất? (Do bố mẹ bạn mua, nhận chuyển nhượng/nhận thừa kế, tặng cho? Do bố mẹ bạn khai hoang?…)

(ii) Trước đây, bố mẹ bạn có đứng tên trên bất kỳ giấy tờ gì về nhà đất đó hay không? (Giấy tờ mua bán/thừa kế/tặng cho…)

(iii) Việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký tên anh trai bạn trên Sổ địa chính được căn cứ vào đâu? Bố mẹ bạn có giấy tờ chuyển quyền cho anh trai bạn không?…

Trong trường hợp, bạn có căn cứ chắc chắn rằng nhà đất là do bố mẹ bạn để lại, chưa được chia cho các anh em, anh trai bạn không phải là chủ sử dụng/sở hữu đối với nhà đất đó thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét, xác định lại chủ sở hữu/sử dụng tài sản. Nếu xác định được bố mẹ bạn là chủ sử dụng/sở hữu đối với nhà đất thì bạn có quyền chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

Chuyển đất vườn ao sang đất ở:

Tôi đang sử dụng diện tích đất gần 1000m2 từ trước năm 1980. Khi tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cơ quan có thẩm quyền chỉ công nhận được 200m2 đất ở và hơn 700m2 đất vườn. Hỏi:

(i) Tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở có được không?
(ii) Nếu được chuyển mục đích sử dụng đất, tôi cần làm những thủ tục gì?

Trả lời: Với tình huống trên, chúng tôi tư vấn như sau:
(i) Bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013, khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền phải căn cứ vào: (i) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (ii) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, căn cứ vào điểm d, Khoản 1, Điều 57 Luật đất đai 2013, để thực hiện việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, gia đình bạn phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp này thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện (khoản 2, Điều 59 Luật đất đai 2013).

(ii) Sau khi diện tích đất vườn xin chuyển mục đích sử dụng của bạn phù hợp với các quy định đã trình bày ở trên, để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần nộp 01 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền mới đất;
Trong 08 ngày làm việc, kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, trình UBND cùng cấp quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
Về nghĩa vụ tài chính
Tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định như sau:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a, Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Vậy bạn sẽ phải nộp số tiền sử dụng đất bằng 50% giá tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Công ty Luật Bình Tâm – Luật sư tư vấn đất đai 24/7

Đọc thêm:

 Dịch vụ luật sư

 & Zalo 091 321 8707

 luatbinhtam@gmail.com

Call Now Button