Thủ tục làm sổ đỏ

Dưới đây là hướng dẫn thủ tục làm Sổ đỏ với các quy định từ điều kiện được cấp Sổ đỏ, hồ sơ, các bước thực hiện thủ tục; các khoản tiền phải nộp.

1. Điều kiện được cấp Sổ đỏ
1.1 Cấp Sổ đỏ khi có giấy tờ về QSDĐ

Có giấy tờ về QSDĐ được chia thành cách trường hợp sau:

Trường hợp 1: Giấy tờ chính chủ về QSDĐ 

Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực);

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở…

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp…

 icon-hand-o-right Giấy tờ về quyền sử dụng đất để làm Sổ đỏ

Trường hợp 2: Có giấy tờ ghi tên người khác

Theo khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu:

+ Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan (do mua bán, tặng cho mà chưa sang tên…),

+ Nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ,

+ Không có tranh chấp thì được cấp Sổ.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…

– Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,

– Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,

– Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,

– Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Lưu ý: Khi xin cấp Sổ đỏ nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải nộp tiền.

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Sổ thì được cấp Sổ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.

1.2. Cấp Sổ đỏ khi không có giấy tờ về QSDĐ

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về QSDĐ vẫn được cấp Sổ đỏ. Cụ thể:

Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về QSDĐ được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014;

– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;

– Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp này làm đơn xác nhận tình trạng sử dụng đất ổn định và xin xác nhận tại UBND cấp xã. Giấy xác nhận sẽ kèm theo hồ sơ khi xin cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 2: Phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏ và phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:

– Đang sử dụng đất không có giấy tờ về QSDĐ nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;

– Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai;

– Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

Ngoài ra, trường hợp sử dụng đất vi phạm như lấn, chiếm có thể được cấp Sổ đỏ. Để biết rõ về quy định này hãy xem tại: Cấp Sổ đỏ cho đất vi phạm.

2. Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu
2.1. Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ khi có giấy tờ

Khi có nhu cầu xin cấp Sổ đỏ, điều đầu tiên là hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ, gồm các đơn, giấy tờ sau đây:

1 – Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;

2 – Một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nộp bản sao, xuất trình bản chính để đối chiếu).

(Các giấy tờ này xem tại mục 2.1. Cấp Sổ đỏ khi có giấy tờ về QSDĐ ở trên)

3 – Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như:

+ Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở,

+ Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng,

+ Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

4 – Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

5 – Các giấy tờ khác như: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước…

2.2. Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ khi không có giấy tờ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

– Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;

– Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Nếu có nhà ở, công trình xây dựng khác trên đất không giấy tờ mà hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu với nhà ở, công trình xây dựng đó thì phải nộp thêm giấy tờ về quyền sở hữu (ghi thông tin nhà ở, công trình xây dựng khác vào Sổ đỏ), cụ thể:

Bản sao một trong các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở;

Bản sao một trong các giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng.

Khi nộp hồ sơ phải xuất trình chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

3. Thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu
Bước 1. Nộp hồ sơ

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Lưu ý: Địa phương nào đã thành lập Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý

Trường hợp 1: Nếu hồ sơ thiếu

– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ

– Công chức tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận;

– Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp;

Xử lý yêu cầu cấp Sổ cho hộ gia đình, cá nhân:

– Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo các khoản tiền phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu cấp Sổ.

– Hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo quy định như: Lệ phí cấp giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có). Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3. Trả kết quả

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Sổ đỏ cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Sổ đỏ cho UBND cấp xã để trao hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian giải quyết:

– Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Thời hạn cấp Sổ đỏ không tính các khoảng thời gian sau:

+ Các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;

+ Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã;

+ Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

+ Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật;

+ Thời gian trưng cầu giám định.

4. Các khoản tiền phải nộp?
4.1 Lệ phí trước bạ:

Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ khi làm Sổ đỏ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

+ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế.

Ví dụ:

Ông Nguyễn Minh T, có thửa đất ở 100m2, giá đất ở chỗ có thửa đất của Ông T là 2.000.000đ/m2, khi đi làm Sổ đỏ ông T phải nộp lệ phí trước bạ là:

Lệ phí trước bạ = 200.000.000 đồng x 0,5% = 1.000.000 đồng

Như vậy, số tiền lệ phí trước bạ Ông T phải nộp khi làm Sổ là 01 triệu đồng.

4.2 Tiền sử dụng đất:

Khi làm sổ đỏ, người có yêu cầu thuộc một số trường hợp sau thì phải nộp tiền sử dụng đất.

– Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ.

– Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 khi được cấp Sổ đỏ mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải thực hiện nộp tiền.

– Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…nếu chưa nộp thì phải nộp tiền sử dụng đất.

Mức tiền sử dụng đất phải nộp khi làm Sổ theo thông báo của cơ quan Thuế.

4.3 Lệ phí cấp Sổ đỏ:

Theo Thông tư 250/2016/TT-BTC, lệ phí cấp Sổ đỏ thực hiện theo mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định.

 icon-hand-o-right  Lệ phí cấp Sổ đỏ của 63 tỉnh thành

Ngoài các khoản tiền phải nộp trên, khi xin cấp Sổ đỏ, người có yêu cầu phải nộp các khoản phí khác như: Phí đo đạc, phí thẩm định thửa đất…

Mức thu tùy theo quy định cụ thể của từng tỉnh.


Căn cứ:

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính;

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;

–  Thông tư 250/2016/TT-BTC

Call Now Button