Kiện phạt cọc mua bán đất

Khởi kiện phạt cọc mua bán đất đang diễn ra ngày càng nhiều. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến bên mua đất khởi kiện hợp đồng đặt cọc như: Thời hạn làm thủ tục chuyển nhượng bị kéo dài do phát sinh thêm thủ tục hay do bên bán trì hoãn, thông tin thửa đất không đúng, đất dính quy hoạch, có phát sinh tranh chấp…. Vậy trường hợp nào đòi phạt cọc được? trường hợp nào chỉ lấy lại được tiền cọc? Luật sư Luật Bình Tâm sẽ làm rõ vấn đề này như sau:

Khởi kiện đòi phạt cọc mua bán đất
Khởi kiện đòi phạt cọc mua bán đất đang phổ biến

Đặt cọc khi mua bán đất

Đặt cọc là phương thức nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo đúng thỏa thuận giữa các bên được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, đặt cọc được hiểu như sau:

Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

  • Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
  • Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
  • Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất vô hiệu

Theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì khi giao dịch đặt cọc vô hiệu khi rơi vào những các trường hợp sau:

  • Chủ thể không có năng lực pháp luật dân sự, hoặc năng lực hành vi dân sự không phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Chẳng hạn như người tâm thần…
  • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự trong trường hợp bị lừa dối, cưỡng bức, ép buộc…
  • Mục đích và nội dung của hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của luật hoặc/và trái đạo đức xã hội.

Hậu quả pháp lý khi giao dịch dân sự/hợp đồng đặt cọc vô hiệu được quy định tại Điều 131 BLDS 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng từ thời điểm giao kết. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên kia.

Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận

Mức phạt cọc khi các bên không thỏa thuận

Bên đặt cọc cần khởi kiện phạt cọc mua bán đất khi bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, cụ thể là từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (trường hợp các bên không có thỏa thuận về mức phạt cọc).

Tuy nhiên, trong trường hợp bên đặt cọc cần bảo đảm hơn về việc bên nhận đặt cọc sẽ thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.

Trường hợp bên bán không chịu phạt cọc

Hiện nay pháp luật quy định trường hợp nào sẽ “không chịu phạt cọc” như sau:

Trong các trường hợp sau thì bên bán sẽ không bị mất tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng đặt cọc hoặc không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc:

  • Trường hợp 1: Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015:

“Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

  1. Theo thỏa thuận của các bên;”

Trường hợp bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc có thể thỏa thuận thương lượng việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì bên nhận đặt cọc sẽ không phải chịu phạt cọc khi không thực hiện được nghĩa vụ giao kết hợp đồng.

  • Trường hợp 2: Bên nhận đặt cọc không bị phạt cọc vì sự kiện bất khả kháng hoặc vì lý do khách quan.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 156 BLDS 2015 Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Theo quy định trên, nếu việc không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc do sự kiện bất khả kháng thì bên nhận đặt cọc sẽ không bị phạt cọc.

  • Trường hợp 3: Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu

Như phân tích trên, khi hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Do đó, trường hợp này bên nhận đặt cọc sẽ không bị phạt cọc.

Mặt khác, căn cứ theo Án lệ theo số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018 và được công bố theo QĐ số 269/QĐ-CA ngày 6-11-2018 của Chánh án TAND Tối cao, nếu người bị phạt cọc chứng minh được nội dung sau:

“Việc chậm trễ giao kết, thực hiện hợp đồng là do nguyên nhân khách quan xuất phát từ phía cơ quan nhà nước mà bên nhận đặt cọc không được biết hoặc không thể biết trước khi thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc”. Trường hợp này bên nhận đặt cọc sẽ không phải chịu phạt cọc.

Luật sư Huỳnh Thanh Tùng


 Dịch vụ luật sư

  ĐT & Zalo 091 321 8707

  luatbinhtam@gmail.com

Call Now Button