Ủy quyền chuyển nhượng nhà đất cần lưu ý gì?

Ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là một loại giao dịch đang trở nên phổ biến. Vì lý do nào đó mà một bên giao dịch không trực tiếp ký kết hợp đồng chuyển nhượng và làm thủ tục đăng ký đất đai thì có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thay mình. Tuy nhiên, nhiều trường hợp việc ủy quyền nay chỉ để hợp thức hóa giao dịch khác. Sau đây là những lưu ý khi thực hiện ủy quyền chuyển nhượng nhà đất:

Ủy quyền chuyển nhượng nhà đất cần lưu ý gì?
Những lưu ý khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất

1. Có thể ủy quyền chuyển nhượng nhà đất cho người khác được không?

Khoản 1 Điều  138 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Tức là người được ủy quyền là người đại diện cho người ủy quyền theo thỏa thuận giữa các bên.

Phạm vi đại diện theo uỷ quyền được xác lập theo sự uỷ quyền của bên có đất đối với bên được ủy quyền để bán đất.

Người được ủy quyền (người đại diện) chỉ được thực hiện giao dịch bán đất trong phạm vi đại diện.

Người đại diện phải thông báo cho người thứ ba trong giao dịch dân sự biết về phạm vi đại diện của mình.

Theo Điều 562, Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Như vậy pháp luật cho phép ủy quyền chuyển nhượng nhà đất cho người khác. Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực kể từ ngày Bên nhận ủy quyền tiến hành ký tên xác nhận đồng ý với nội dung ủy quyền và nhận thực hiện các nội dung ủy quyền trên của Bên ủy quyền.

2. Thủ tục ủy quyền chuyển nhượng nhà đất

Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014 không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền chuyển nhượng nhà đất phải lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên, Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, thì “hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này có liên quan tới chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nên để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đấtnhà ở thì các bên nên công chứng, chứng thực  hợp đồng ủy quyền.

Nếu bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì tại khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 quy định:

“Bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền;

Bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.

Trường hợp một trong các bên ở nước ngoài thì có thể tới Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài tiến hành thủ tục lập giấy ủy quyền cho bên còn lại để họ có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất”.

3. Những lưu ý khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất

Hợp đồng ủy quyền để nhờ người khác bán đất cần phải tuân theo những quy định của pháp luật về lĩnh vực hợp đồng. Các bên phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (người từ 18 tuổi trở lên và không bị mắc bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức và điều khiển hành vi).

Về hình thức

Hình thức hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự, trong đó có quy định việc ủy quyền lại phải có sự đồng ý của bên ủy quyền (Điểm a Khoản 1 Điều 564). Hợp đồng ủy quyền phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Bên được uỷ quyền chỉ được uỷ quyền lại cho người thứ ba, nếu được bên uỷ quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định.

Về nội dung

Nội dung ủy quyền phải đảm bảo nguyên tắc không được ủy quyền những công việc trái pháp luật. Nội dung ủy quyền cần thỏa thuận chú ý về các yếu tố như:

Phạm vi ủy quyền như: người được ủy quyền được phép bán cho ai, giá bán ra sao,…;

Nếu trong hợp đồng ủy quyền xác định đích danh người mua thì người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng cho người mà hợp đồng ủy quyền đã chỉ định đích danh, không được bán cho người khác.

Nếu hợp đồng ủy quyền không xác định người mua đích danh thì mới có quyền bán cho bất cứ ai.

Thù lao khi ủy quyền (nếu có);

Trách nhiệm về thuế (nếu có): Do trong thực tế có nhiều trường hợp hai bên chuyển nhượng bất động sản cho nhau nhưng không làm hợp đồng chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế. Vì vậy, để hạn chế việc trốn tránh nêu trên cơ quan thuế sẽ tính thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền.

Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng;

Luật áp dụng và cơ quan giải quyết khi các bên có tranh chấp;…

Thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền cho người khác bán đất

Căn cứ theo quy định tại tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT_BTC thì trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền bán đất hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và các văn bản liên quan, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng là cá nhân sẽ phải nộp thuế TNCN với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận thu được.

Ngoài ra, để thực hiện đúng quy định việc thu thuế TNCN đối với trường hợp cá nhân có bất động sản ủy quyền cho cá nhân khác thực hiện giao dịch bất động sản, cần cập nhật thêm Công văn số 1133/TCT-TNCN:

Người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN;

Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.

Vậy người ủy quyền và bên được ủy quyền chuyển nhượng đều phải kê khai và nộp thuế TNCN như hướng dẫn tại Công văn 1133/TCT-TNCN.

Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Trên thực tế có những trường hợp mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước:

Với hợp đồng ủy quyền, người có đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất.

Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo.

Với các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng bất động sản nên không chịu thuế thu nhập cá nhân. Trên thực tế, nhiều người giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền nhưng thực chất chỉ là các giao dịch giả tạo để che dấu mục đích chính là việc mua bán đất. Hình thức này có các rủi ro như sau:

Bên cạnh những nguy cơ như các giao dịch thông thường thì còn có nhiều rủi ro do bị che giấu thông tin như không kiểm tra được hồ sơ gốc về bên bán, có sự thay đổi giấy tờ cá nhân người ủy quyền, người ủy quyền mất nên giấy ủy quyền không còn giá trị…

Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị thuộc diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án,…

Nếu một bên chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. Bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền,…

4. Mẫu hợp đồng ủy quyền

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

————–

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

(số…/HĐUQCNQSDĐ)

Hôm nay, ngày ….. tháng ……. năm ………., tại …………chúng tôi gồm:

BÊN ỦY QUYỀN: (Sau đây gọi tắt là Bên A)

Ông:  ………………………………… Sinh năm:……………………………………………….

CMND/CCCD/Hộ chiếu số: ……………..do………………….cấp ngày…./…../……

Hộ khẩu thường trú:……………………………………………………………………..

Cùng vợ là bà:  …………………………….. Sinh năm:………………………………..                            

CMND/CCCD/Hộ chiếu số:……………..do………………….cấp ngày…./…../…….

Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………

Ông……………………….và bà……………………………là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Ủy ban nhân dân huyện/quận/thị xã/ thành phố ………..cấp ngày…….tháng………năm………..

BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN: (Sau đây gọi tắt là Bên B)

Ông (bà):  ………………………………… Sinh năm:………………………………………..

CMND/CCCD/Hộ chiếu số: ……………..do………………….cấp ngày…./…../……

Hộ khẩu thường trú:……………………………………………………………………..

Bằng hợp đồng này, Bên A đồng ý ủy quyền cho Bên B với những thỏa thuận sau đây:

ĐIỀU 1

PHẠM VI ỦY QUYỀN

Bên A ủy quyền cho Bên B chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở theo Giấy chứng nhận như trên. Nhân danh Bên A, Bên B thực hiện các việc sau đây:

– Đăng tin, tạo điều kiện để người mua tìm hiểu các thông tin về thửa đất, nhà ở theo Giấy chứng nhận trên.

– Thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng (bên mua) về các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở.

– Cùng bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

– Thực hiện thủ tục khai, nộp thuế thu nhập cá nhân nếu bên nhận chuyển nhượng không thực hiện thay.

– Cung cấp giấy tờ theo quy định pháp luật đất đai để hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

ĐIỀU 2

THỜI HẠN ỦY QUYỀN

Thời hạn ủy quyền là………………. kể từ ngày……..tháng…….năm………

ĐIỀU 3

NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A

3.1. Nghĩa vụ của Bên A

– Giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số. …………….do UBND huyện/quận/thị xã/thành phố…………..cấp ngày …….tháng …….năm ………. và cung cấp giấy tờ khác theo quy định của pháp luật để Bên B thực hiện công việc được ủy quyền.

– Chịu trách nhiệm về những việc đã giao cho Bên B thực hiện.

– Thanh toán cho Bên B các chi phí hợp lý khi thực hiện các việc được ủy quyền.

– Trả thù lao cho Bên B với số tiền là ………………(nếu có) sau khi đã hoàn thành việc ủy quyền.

– Giao tiền cho bên B nộp thuế thu nhập cá nhân nếu bên nhận chuyển nhượng không thực hiện thay.

3.2. Quyền của bên A

– Yêu cầu Bên B thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc thuộc phạm vi ủy quyền nêu trên.

– Yêu cầu Bên B giao toàn bộ số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở.

ĐIỀU 4

NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B

4.1. Nghĩa vụ bên B

– Bảo quản, giữ gìn bản chính Giấy chứng nhận và các giấy tờ mà Bên A đã giao để thực hiện công việc ủy quyền.

– Thực hiện công việc theo ủy quyền và thông báo cho Bên A về tiến độ và kết quả thực hiện.

– Giao cho Bên A toàn bộ số tiền thu được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở (đã trừ thuế thu nhập cá nhân, phí và thù lao công chứng nếu có).

4.2. Quyền bên B

– Yêu cầu Bên A cung cấp thông tin, tài liệu cần thiết để thực hiện công việc được ủy quyền theo quy định của pháp luật.

– Được thanh toán các chi phí hợp lý để thực hiện các việc được ủy quyền nêu trên và được nhận thù lao như đã thỏa thuận.

ĐIỀU 5

CÁC THỎA THUẬN KHÁC

5.1. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này phải lập thành văn bản có người làm chứng hoặc được công chứng, chứng thực.

5.2. Bên A có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho Bên B tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Bên B có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho A (nếu có).

5.3. Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 6

CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cùng cam đoan sau đây:

– Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng này.

– Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).

ĐIỀU 7

ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

7.1. Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của hợp đồng này.

7.2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng này.

                        BÊN ỦY QUYỀN                                               BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN

Call Now Button