Lập vi bằng mua bán đất có giá trị pháp lý không?

Lập vi bằng mua bán đất đang xảy ra trong trường hợp đất chưa có sổ đỏ. Vậy vi bằng trong trường hợp này có giá trị pháp lý không? Ý kiến của Luật sư dưới đây sẽ giải đáp thắc mắc này của nhiều người.

1. Khái niệm vi bằng:

Khoản 3, điều 2, Nghị định 135/2013/NĐ-CP quy định vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

Nói cách khác, vi bằng là một tài liệu bằng văn bản có hình ảnh, video, âm thanh kèm theo (nếu có). Trong tài liệu đó, Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện lập vi bằng mà đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Lập vi bằng mua bán đất có giá trị pháp lý không?
Lập vi bằng mua bán đất chỉ mang giá trị chứng cứ chứng minh giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro

2. Lập vi bằng mua bán đất có giá trị pháp lý không?

Hiện nay, nhiều người mua nhà bị nhầm tưởng vi bằng thừa phát lại có thể thay công chứng. Hoạt động lập vi bằng của Thừa phát lại có những nét giống với hoạt động công chứng, tuy nhiên, hoạt động lập vi bằng không phải là hoạt động công chứng. Thực tế, Khi mua bán đất không có giấy tờ, sổ đỏ tức là đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng thì nhiều người đã phải lập vi bằng thay cho hợp đồng mua bán đất, việc lập vi bằng mua bán đất là sai quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 2018, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng. Do đó khi được Thừa phát lại lập vi bằng trong giao dịch liên quan đến đất đai thì vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất cho nên nếu giao dịch đất đai mà chỉ có vi bằng thì có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Khi hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu, các bên đều phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu, hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Nếu giá đất tăng lên cao hơn so với số tiền đã nhận tại thời điểm ban đầu, Mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định tùy trường hợp mà Tòa án sẽ buộc bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng khoản tiền đã nhận theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Tuy nhiên, nếu giao dịch mua bán đất chỉ vi phạm về hình thức (đất có đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng vì lý do nào đó mà chỉ lập vi bằng) các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì khi có yêu cầu, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, Tòa án có thể xem xét hiệu lực của hợp đồng giao dịch này .

Luật sư Huỳnh Thanh Tùng

Call Now Button