Tách thửa chuyển nhượng đất

Tách thửa chuyển nhượng đất cho người khác là giao dịch phổ biến. Vậy có phải bắt buộc phải tách thửa trước khi làm hợp đồng chuyển nhượng hay không? Hay có cần tách thửa để chuyển mục đích sử dụng một phần đất không? Ý kiến dưới đây của luật sư sẽ giải đáp những thắc mắc này.

Tách thửa chuyển nhượng đất
Tách thửa chuyển nhượng đất đang là giao dịch phổ biến

1. Điều kiện để tách thửa chuyển nhượng đất.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp nhất định theo luật định);

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo quy định thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (đồng nghĩa, không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp này).

2. Muốn tách thửa chuyển nhượng đất phải làm thủ tục tách thửa trước.

Trường hợp muốn chuyển nhượng một phần diện tích Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.

Như vậy, phải tách thửa trước khi chuyển nhượng một phần thửa đất nhé.

3. Thủ tục tách thửa đất.

Tại Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác.

Theo Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ đề nghị tách thửa đất bao gồm:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK.

– Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Về trình tự thực hiện thủ tục tách thửa:

– Bước 1: Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu;

– Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ;

– Bước 3: Xử lý yêu cầu tách thửa. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất.

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa. + Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Thủ tục chuyển nhượng đất sau khi tách thửa.

Sau khi tách thửa trước khi chuyển nhượng, người dân thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo các bước sau:

– Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)

– Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Bước 3: Kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

– Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất (sang tên sổ đỏ). Hồ sơ cần chuẩn bị gồm có bản gốc giấy chứng nhận đã cấp, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng. Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước.

Về chi phí phải nộp khi sang tên sổ đỏ gồm có:

– Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

– Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.

– Lệ phí địa chính (mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).

5. Có phải tách thửa trước khi chuyển mục đích sử dụng đất để chuyển nhượng một phần đất?

Về nguyên tắc khi cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Khoản 1 Điều 98 của Luật Đất đai thì Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất.

Theo quy định tại Tiết a Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 của Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính thì thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất, có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 10 Điều 18 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 19 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT) thì đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao thì không phải thực hiện thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

Theo quy định tại Khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Như vậy, trường hợp chuyển mục đích một phần thửa đất mà không phải đất ở có vườn, ao thì phải thực hiện thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật sư Huỳnh Thanh Tùng

Call Now Button